GUIA DEL COMPRADOR EN LA COSTA DEL SOL

 

Hoy día, INTERNET se ha convertido en la herramienta más útil y utilizada por los que planean comprar una propiedad y la búsqueda en la red es generalmente el primer paso que dan estos potenciales compradores. Una vez que el  interesado encuentra propiedades que se ajustan a sus criterios en varias páginas, convendría preguntarse si, como paso siguiente, lo más acertado es  empezar a ponerse en contacto con todos los agentes que publicitan esas propiedades, incluso si no los conoce, nunca ha oído hablar de ellos o incluso si dichas páginas no ofrecen suficiente información acerca de estos agentes.

La opción más recomendada, incluso mientras se siguen mirando propiedades en Internet, buscar, como prioridad, una agencia inmobiliaria en el área de búsqueda ELEGIDA para comprar su vivienda, con experiencia y que cuente con un amplio portfolio de viviendas que se ajusten a sus criterios. Además, al escoger una de estas agencias tendrá garantía de que le dedicarán todo el tiempo posible y  sabrán exactamente cuáles son sus necesidades específicas, compartirán con usted su amplio conocimiento del mercado y propiedades similares que se hayan vendido recientemente y seguramente encontrarán la propiedad perfecta para usted. Si no llegaran a tener  “su casa ideal”  en su portfolio, seguramente la conseguirán a través de sus colegas u otras agencias colaboradoras con las que repartirán la comisión.

 

ELEGIR UN ABOGADO

Nosotros siempre recomendamos  elegir  un abogado cualificado para que les represente y a un asesor fiscal en España para que se ocupe de los asuntos impositivos. Una vez que haya decidido comprar una propiedad aquí, es aconsejable y muy útil que concierte una cita con algún abogado mientras esté de visita en la costa, aunque aún no haya encontrado su propiedad ideal, ya que si comienza las negociaciones para la compra estando en su país de origen le va a resultar más difícil escoger un abogado a distancia.

Contar con un abogado, número de NIE (Número de Identidad de Extranjero en España) y cuenta bancaria española supondrá muchas ventajas para el comprador, ya que si su oferta es aceptada podrá entregar el depósito inmediatamente, pues ya se habrá ocupado de los requisitos básicos.

IMPUESTOS Y GASTOS
IMPUESTO DE TRANSMISIÓN PATRIMONIAL (ITP) A cargo del comprador por la adquisición de cualquier propiedad inmobiliaria (villas, apartamentos, terrenos, locales comerciales, garajes), siempre que el vendedor no sea un promotor o que su negocio habitual no consista en promoción o reventa inmobiliaria. Si el valor fiscal mínimo de la propiedad según lo fijado por la Junta de Andalucía es mayor que el precio, entonces se aplica dicho valor fiscal mínimo: se aplica el 8% al primer tramo hasta 400.000€ o 30.000€ en el caso de garajes salvo los vinculados a la vivienda y hasta un máximo de dos; se aplica el 9% al tramo de entre 400.000€ y 700.000€ o entre 30.000€ y 50.000€ para los garajes; se aplica el 10% al tramo que supere la cuantía de 700.000€ o 50.000€ para garajes. Reducción del impuesto de Transmisiones Patrimoniales a empresas inmobiliarias o profesionales que compran propiedades de segunda mano y vuelven a vender dentro de los 5 años.	Según tramos 8%9%10%        2%
IVA E IMPUESTO SOBRE ACTOS JURÍDICOS DOCUMENTADOS (AJD) Para cualquier VILLA, APARTAMENTO o GARAJE anexionado a un apartamento, cuando el vendedor es un promotor o comerciante habitual de PROPIEDADES A ESTRENAR (primera transmisión). Parcelas de terreno o solo para la primera venta de locales comerciales.	10 % + 1.5% 21% + 1.5%
NOTARÍA Y GASTOS DE INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO. El coste incrementa según el número de páginas, la complejidad de la escritura y el valor de la propiedad.	+/- € 3,000
ARBITRIO MUNICIPAL DE PLUSVALÍA El arbitrio de plusvalía mencionado anteriormente, puede  representar unos cientos de euros,  o bien miles de euros, dependiendo si se trata de una propiedad con una gran superficie de terreno que no haya cambiado de propietario desde hace años. Es un impuesto municipal basado en el incremento de los valores índice de la propiedad entre el año de la compra y el año de la venta. Es un arbitrio que conviene cuantificar y negociar con el vendedor en la fase de la negociación.
HONORARIOS DEL ABOGADO Los honorarios del abogado serán del orden del 1% del precio de venta aproximadamente, según el abogado y el precio de la propiedad.	1% + IVA

 

EL RESUMEN

Los costes oficiales totales relacionados con la compra de una propiedad residencial acabada representan alrededor del 10-11% en el caso de las propiedades de reventa, o bien alrededor del 6% para propiedades nuevas si se paga el IVA (10%), más los honorarios del abogado.

 

LA NEGOCIACIÓN

Un buen agente será de muchísima ayuda durante el proceso de negociación de la compra de la propiedad de su interés. Es importante recordar que si su oferta es demasiado baja no captará el interés del vendedor y hasta podría resultar contraproducente. Una oferta bien detallada generalmente llama la atención de un vendedor.

Recomendamos  cubrir todos los puntos de una sola vez en lugar de ir negociando poco a poco. En la medida de lo posible presente su oferta por escrito (por supuesto sujeta a los términos del contrato). Los puntos que deben tenerse en cuenta no son solamente el precio, sino también la cantidad a desembolsar para el depósito y la fecha de la entrega del mismo, la fecha estipulada para el cierre de la operación, lo que se entiende que está incluido dentro del precio (por ejemplo muebles y  accesorios en su caso), y un punto que generalmente suele dejarse de lado: que todos los electrodomésticos y demás aparatos eléctricos y electrónicos estén en perfecto funcionamiento. Asimismo, aconsejamos que, si tiene otra propiedad de su interés a la vista, le informe de esto al vendedor. Puede, a su vez, consultar con su abogado durante el proceso de negociación para asegurarse de que todas las condiciones de la oferta cumplen con los criterios legales, y en algunas ocasiones, los abogados intervendrán en negociaciones más complejas.

 

EL PROCESO DE COMPRA

En realidad, el proceso de adquisición de propiedades en España es bastante sencillo. La “última palabra” acerca de la situación legal de un bien inmueble la tiene el Registro de la Propiedad, ya que informará inmediatamente de si la propiedad está libre de gravámenes y deudas o no. Normalmente, y si no se ha abonado de entrada el precio total de la venta, se redacta un contrato de compraventa privado, en el cual quedan reflejados todos los datos y detalles de la operación – los datos registrales de la propiedad, precio de compra, forma de pago, fecha límite para escriturar, fecha de entrega, etc. Al firmarse este contrato privado se hace entrega de un depósito, cantidad que varía considerablemente de acuerdo con los términos de la venta y la fecha límite para escriturar. Generalmente, si el plazo para cerrar la operación es de 30 a 60 días, el depósito sería el 10% del precio total acordado.

Las propiedades de obra nueva, lógicamente, se pagan durante el período de construcción y todos los pagos a cuenta que se realicen antes de la terminación de la obra deben estar avalados,  según la LEY 38/1999 de Ordenación de la Edificación (LOE), por una entidad bancaria o aseguradora: si la propiedad no está terminada en la fecha estipulada, el comprador tiene derecho a reclamar el dinero abonado más los intereses legales que se deban aplicar. Asimismo, esta ley obliga al promotor inmobiliario a contratar un seguro de DIEZ AÑOS por cualquier defecto que hubiera en la construcción, siendo el comprador el beneficiario de dicho seguro.

Cuando se haya abonado el precio total de la compra, el vendedor emitirá la escritura de compraventa libre de gravámenes y deudas a favor del comprador. Esta escritura se firmará ante notario, luego se enviará a una oficina de la Agencia Tributaria para el pago del impuesto de transmisiones si la propiedad es una reventa o de segunda mano, o bien el impuesto de actos jurídicos documentados si se compra directamente del promotor. Luego se presentará en el Registro de la Propiedad para ser inscrita. En el momento de la elaboración de la escritura, se hace una inscripción provisional en el Registro de la Propiedad.